契約更新後の家賃が下がる~都内でも立地が悪ければ家賃が下がる時代

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更新後の家賃が下がる

契約更新に伴い家賃が下がる

私が住んでいるのは民間の賃貸マンションです。
多くの方と同じように、2年に1回契約の更新があります。
当初契約したのはもう10年以上も前になります。
そして、その2年に1回の契約更新を前に、不動産会社から更新用書類が郵送されてきました。

中身を確認すると、僅かですが家賃が減額されています。
尤も、
今回は減額になるかな?
との思いもありました。

なぜなら、
賃貸不動産市場で最も需要の盛り上がる年度末を過ぎても、他の階に結構空室がある
その空室のネット広告の募集家賃が現在契約している家賃よりも安い
からです。

今や家賃減額交渉時はネットで材料を探す時代

便利な時代になりました。
以前は、隣人が契約している家賃は隣人と直接話をしなければわかりませんでしたが、近所づきあいが希薄な中でなかなか聞く機会は無し。
もし空室があれば、仲介した不動産屋さんの店頭などでチラシを確認すればいいのですが、掲示されているかはわからず。

しかし、現在はネットで建物名を入力すればすぐさま表示されます。
通常、仲介は1社だけにするのではなく複数に依頼するので、同じ部屋を複数の不動産会社のHPで確認することもできます。
中には、条件が違うケースもありますし。
借主にとってはいい時代ですが、オーナーにとっては情報がオープンになることで経営がやりづらくなりますね。

都内と言えども、立地・物件の優劣で家賃は下がり得る

不動産賃貸業は厳しい時代に

マスコミが将来の年金不安などを煽っていることや、アベノミクス以降の不動産価格上昇もあり、多くのサラリーマンが給料以外に収入源を求めて不動産賃貸業を営む時代です。
かぼちゃの馬車など詐欺的な被害も発生していますが…

不動産賃貸業はローンさえ組めれば始めることが出来、管理も業者に丸投げが可能です。
しかし、参入障壁が低く競争が激化していることに加え、人口減少期入りしており需要の伸びも期待できません。
東京でも2020年代には世帯数が減少に転じます。

そうした中で競争力を保つには1に立地、2に物件の競争力です。
便利な立地には需要があり続けます。
立地に関しては駅近は当然ながら、人口減少期入りしている中では単に駅に近いだけでなくより都心に近い駅や有名地の駅、更には最寄り駅がターミナル駅なら最強です。
こうした立地ならば物件自体が多少古くても競争力があります。

勿論、物件が新しく設備が充実していればいうことはありません。
しかし、建築後は古くなる一方なので物件の魅力を保つにはリフォームや設備の更新が欠かせず、当然ながら費用もかかります。

多くのオーナーはなかなかこうした追加投資には踏み込めないでしょう。
そのため、よほど立地が素晴らしい物件以外では家賃が徐々に下がっていくのが普通です。

私の入居物件は立地が悪くて古い

ちなみに、私の住まいは立地がさほど良くないことに加え建物も古く、上記競争力に優れる条件を満たしていません。
更には、ここ数年で周りに多くの賃貸マンション・アパートが建築されました。
2015年の相続税課税強化策が影響しているようです。
隣地には、私が入居する賃貸マンションのオーナーがもう1棟建築してしまう始末…

都内とはいえ元々駅から結構離れており、サラリーマンが住むにはあまり適してはいない地域なのに物件が増えているので、空室が複数発生するのは当然です。
今回家賃が下がるのは、値下げしても出ていかれるよりはマシと考えたのでしょう。
建物が満室になっていたのはもう5~6年前のような気もします…

今後不動産賃貸業に参入する方へ

現在、そして将来の不動産賃貸業は、一部の競争力のある物件を除いてとても厳しい経営環境にあります。
東京都内も含め首都圏ですら空室率が上昇している状況です。
昨年あたりから、ようやく銀行によるアパート・マンション経営向け融資が絞られ始めましたが、それまでがユルユルだったこともあり相当数が供給されました。

これから参入する場合は需要予測・物件探しから管理まで、全て自分で行うくらいの覚悟が必要でしょう。
決して不労所得ではありません。
失敗すれば経済的に一気に追い詰められますので、安易な参入はせず慎重に検討しましょう。

不動産経営に限らず楽して副収入を得られる方法などありませんし、例えあったとしても表には出来てきません。
発見した人が隠れて自分でやっています。

入居者でこれから契約更新をする方へ

殆どの物件で火災(損害)保険の加入が必須になっていると思います。
火災への備えに関してはオーナー自身が火災保険に加入していますが、室内や設備の破損などに関しては加入者負担で賄わせるためです。

但し、この損害保険は一部保険内容が過大になっているケースが多いため、見直しにより負担を減らせることがあります。
私もそうでした。

賃貸住宅の強制加入損害保険料は結構安くすることが可能~デフォルトでは過剰保証
賃貸住宅に入居する際にほぼ必須なのが火災保険(損害保険)の加入。付帯設備や建物自体を壊し原状回復できない時のために大家が加入を必須にしている。但し、入居者自身のための基本契約は過剰な保険金額のケースが多いので、見直せば節約になる。
REIT、不動産
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