公示地価が発表された
公的な地価は3種類
3/21に国土交通省が2017年1月1日現在の公示地価を発表しました。
ちなみに似たような言葉に「基準地価」や「路線価」があります。
違いとしては「公示地価」は国土交通省が発表する1月1日現在の土地の価値。
「基準地価」は半年後に都道府県が発表する7月1日現在の公示地価を補完するモノ。
「路線価」は公示地価を基に同様に1月1日現在の土地の価値を表し、公示地価に接面する道路状況などを加味して、固定資産税(市区町村)や相続税(国税庁)など課税の基準になるモノです。
役所で縦割りし過ぎ…
一つでいいよ
結局は公示地価が全ての大元になります。
ちなみに私が金融機関に勤務していた頃、融資する際の担保評価額の目途を算出するためにどの支店にも店周の路線価図を常備していたものです。
今年の公示地価の特徴
そういったことは置いといて、日本全体としては商業地は上昇、住宅地も下げ止まりとなりました。
ここで「日本全体としては」と書いたのは、商業地・住宅地共に首都圏や地方の中核都市などは上昇するものの、その他の多くの県では下落。
結局は2極化の様相は変わっていないのです。
首都圏や復興需要の福島、人口流入が続く沖縄、地域の中核である福岡・仙台周辺などが牽引するも、その他ほとんどは下落ということですね。
商業地は海外マネーなども流入しやすいので上昇するところも結構あります。
しかし実需に支えられ海外マネーの入りにくい住宅地は、下落している方が圧倒的に多くなっています。
土地は利用してナンボ。
収益が上がってナンボ。
全ての土地があがるバブルはもう来ないよ
人口が減少し利用価値が無くなってきている土地の価値は、今後も下がることはあっても上がることはないでしょう。
住宅地が上昇するためにはその土地に住みたいと思う人が増加しなくてはなりません。
しかし日本全体の人口が減少に転じ特に住宅購入層の人口が激減している中では、いくら減税や低金利といった環境があろうとも需要減を補いきれません。
不動産を保有することのリスクを考える
不動産と借金の保有は大きなリスク
これから自分の職や収入がどうなるか不透明感が強まる中、何十年もの期間のローンを組んで、おそらく価値が下がるであろう住宅という資産を持つことは人生の強烈なリスクになるでしょう。
売れないような土地は物納すら受け付けてもらえません…
「家賃として払うなら、持ち家にして資産として残る方がいい」というのも一つの考え方です。
しかし保有に伴う税金やメンテナンスなどの費用が必要になりますし、ローン返済後の価値が資産としてどれだけ残っているかも考えた方がいいでしょう。
都心一等地以外は資産価値が残るかな？
問題は賃貸住宅の質ですね。
持ち家用と比較し圧倒的に質が悪いですから。
東京でもホントに都心や、もしくは駅近物件などを除いて賃貸でも空室率が上昇しています(東京でさえ2020年代には世帯数が減少する。)。
サラリーマン大家などと持ち上げられ、年金が不安な中での老後収入の補完と称し不動産賃貸経営に安易に参入することなく、冷静に一歩下がって保守的に考え直すことが必要。
本当に儲かるなら、売らずに不動産業者自身が経営するはずです。
それでも私は中古戸建を買う予定
私はここまで不動産保有に慎重な意見を書いてきましたが、温泉地リゾート移住には中古戸建住宅を購入する予定です。
そもそもそういった地域には賃貸物件がほとんど無いことに加え、中古住宅が割安に売り出されているから(一般住宅用途と違い、リゾート物件は対象マーケットが圧倒的に小さいため。)。
ちなみに地点は少ないのですが移住先に考えている伊東市は、横ばいで発表されていました。
