地価は結局は2極化するので売れない土地は早く投げ売りましょう

地価

公示地価が発表された

公的な地価は3種類ある

3/21に国土交通省が2017年1月1日現在の公示地価を発表しました。
メディアでも流れていたので知っている人も多いと思います。

ちなみに、似たような言葉に「基準地価」や「路線価」があります。
違いとしては、「公示地価」国土交通省が発表する1月1日現在の土地の価値。
「基準地価」は半年後に都道府県が発表する7月1日現在の公示地価を補完するモノ。
「路線価」は公示地価を基に同様に1月1日現在の土地の価値を表しますが、公示地価に接面する道路状況などを加味して、固定資産税(市区町村)や相続税(国税庁)など課税の基準になるモノです。

まあ、結局は公示地価が全ての大元になります。
ちなみに、私が金融機関に勤務していた頃、融資する際の担保評価額の目途を算出するためにどの支店にも店周の路線価図を常備していたものです(正式には、子会社の担保査定チームが実施していました。有料で結構高かったですよ。)。

今年の公示地価の特徴

そういったことは置いといて、日本全体としては商業地は上昇し、住宅地も下げ止まりとなりました。
ここで「日本全体としては」と書いたのは、商業地・住宅地共に首都圏や地方の中核都市などは上昇するものの、その他の多くの県では下落で、結局は2極化の様相は変わっていないのです。

商業地では、上昇が16都道府県、下落が29県、変わらず1県。
住宅地では、上昇が9都県、下落が35道県、変わらず3府県です。

首都圏や復興需要の福島、人口流入が続く沖縄、地域の中核である福岡、仙台周辺などが牽引するも、その他ほとんどは下落ということですね。
商業地は海外マネーなども流入しやすいので上昇するところも結構ありますが、実需に支えられ海外マネーの入りにくい住宅地は、下落している方が圧倒的に多くなっています。

土地は利用してナンボです。
収益が上がってナンボです。

人口が減少し利用価値が無くなってきている土地の価値は、今後も下がることはあっても、上がることはないでしょう。
住宅地が上昇するためには、その土地に住みたいと思う人が増加しなくてはなりませんが、日本全体の人口が減少に転じ、特に住宅購入層の人口が激減している中では、いくら減税や低金利といった環境があろうとも、需要減を補いきれません。

不動産を保有することのリスクを考える

不動産と借金の保有は大きなリスク

これから自分の職や収入がどうなるか不透明感が強まる中、何十年もの期間のローンを組んで、おそらく価値が下がるであろう住宅という資産を持つことは人生の強烈なリスクになるでしょう。

「家賃として払うなら、持ち家にして資産として残る方がいい」というのも一つの考え方ですが、保有に伴う税金やメンテナンスなどの費用が必要になりますし、ローン返済後の価値が資産としてどれだけ残っているかも考えた方がいいでしょう。

問題は、賃貸住宅の質ですね。
持ち家用と比較し圧倒的に質が悪いですから。
高い費用やリスクを考慮しても質を重視するなら、持ち家が第一の選択肢ですね。

東京でもホントに都心や、もしくは駅近な物件などを除いて賃貸でも空室率が上昇しています(東京でさえ2020年代には世帯数が減少する。)
サラリーマン大家などと持ち上げられ、年金が不安な中での老後収入の補完と称し不動産賃貸経営に安易に参入することなく、冷静に一歩下がって保守的に考え直すことが必要です。
本当に儲かるなら、売らずに不動産業者自身が経営するはずです。

それでも私は中古戸建を買う予定

私はここまで不動産保有に慎重な意見を書いてきましたが、温泉地リゾート移住には中古戸建住宅を購入する予定です。
そもそも、そういった地域には賃貸物件がほとんど無いことに加えて、中古住宅が割安に売り出されているからです(一般住宅用途と違い、リゾート物件は対象マーケットが圧倒的に小さいため。)。
ちなみに、地点は少ないのですが移住先に考えている伊東市は、横ばいで発表されていました。

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